Kira getirisi: yayınlanan oran ile cebinize kalan arasındaki fark

Dubai'de bir mülkün getirisi iki farklı rakamla anlatılır: ilanlarda yazan brüt oran ve masraflar düşüldükten sonra kalan net oran. Aradaki fark genellikle 1 – 2 puandır, aidatı yüksek binalarda daha da açılır. Bu rehber farkın nereden geldiğini ve kendi rakamınızı nasıl kuracağınızı anlatıyor.

Getiri nasıl hesaplanır?

Brüt getiri, yıllık kira gelirinin mülk bedeline bölünmesidir. Net getiride ise kira gelirinden işletme giderleri düşülür ve bölen olarak liste fiyatı değil, harçlar dahil toplam maliyet kullanılır. Aynı mülkte iki rakam şöyle ayrışır:

Bölge bölge brüt getiri bantları

Şehir merkezindeki ve yeni geliştirilen bölgeler (Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Islands, Maritime City) değer artışı yönüyle öne çıkar; yerleşik iç bölgeler (JVC, Arjan, Al Furjan, Majan) ise kira getirisi yönüyle öne çıkar. İkisi farklı işler: üst segment ve yeni bölgelerde getiri oranı belirgin şekilde düşer, buna karşılık mülk bir varlık olarak tutulur. Aşağıdaki oranlar brüttür; aidat ve işletme giderleri düşülmemiştir.

Rakamlar Dubai Land Department'a tescil edilmiş gerçekleşmiş kiralama işlemlerinden hesaplanan bölge kira getirileridir — 7 Eylül 2026 okuması, veri dönemi 1 Ocak – 7 Eylül 2026. Kaynak oranlar tam sayı olarak verildiği için buradaki bant hesaplanırken ±0,5 puanlık bir pay bırakılmıştır. Tablo portföyümüzün ağırlıklı olduğu bölgeleri gösterir; Getiri Hesaplama aracında 34 bölge seçilebilir.

Portföyümüzün ağırlığı %6,5 – %8,5 brüt bandındadır; bu bantlardan aidat, yönetim ve sigorta düşüldüğünde net getiri tipik olarak %6 – %8 bandına iner; bölgeye ve aidata göre bu bandın altında veya üstünde olabilir. Dubai Islands ve Maritime City gibi yeni geliştirme bölgelerinde brüt oran %4-5'e kadar iner — oralarda beklenti kira değil değer artışıdır. Downtown ve Palm gibi üst segment bölgelerde net rakam bandın altında, aidatı düşük iç bölgelerde üstünde kalabilir. Teklif aşamasında hesabı proje bazında, güncel aidat tarifesiyle yazılı veriyoruz.

Uzun dönem mi, kısa dönem mi?

İki kiralama modelinin getirisi de, riski de farklıdır. Hangisinin size uyduğunu mülk bazında hesaplayarak konuşuyoruz.

Kısa dönem kiralama brüt rakamı yükseltebilir; ancak işletme ve boş kalma maliyetleri de belirgin şekilde yüksektir. İki modeli aynı tabloda, net rakamla karşılaştırmadan karar vermemenizi öneriyoruz.

Net getiriyi düşüren üç gider

• Aidat ve artışı. Aidat sabit değildir. JBR'de aidat iki yılda 12 AED/sqft'ten 18 AED/sqft'e çıktı — 1.000 sqft'lik bir dairede yılda yaklaşık 6.000 AED ek maliyet demektir. Projeksiyonlarımızda artış senaryosunu ayrıca modelliyoruz.
• Mülk yönetimi. Uzaktan yatırımda kiralama, kiracı ilişkileri ve bakım bir yönetim firmasına devredilir; ücreti yıllık kiranın belirli bir yüzdesidir ve net getiriden düşer.
• Boş kalma ve yenileme. Kiracı değişimlerinde boya, ufak onarım ve boşluk süresi gerçek bir maliyettir; ilk yıl bütçesine değil, ikinci yıl bütçesine bakmak gerekir.

Kira gelirinde bireysel gelir vergisi BAE'de yoktur; bu, net getiriyi yukarı taşıyan bir etkendir. Türkiye'deki vergi mükellefiyetiniz açısından durumunuzu mali müşavirinizle değerlendirmenizi öneririz — bu konuda vergi danışmanlığı vermiyoruz.

Kaynaklar: bölge getiri bantları ve amortisman süreleri — 2025-2026 Dubai piyasa verileri (Dubai Land Department işlem kayıtları, CBRE ve JLL bölge raporları). Kira ve satış rakamlarını ilan portallarından değil, Dubai Land Department'a tescil edilmiş gerçekleşmiş kiralama, kira yenileme ve satış işlemlerinden alıyoruz. Aidat örnekleri bina yönetimi tarifelerinden alınmıştır. Rakamlar Ağustos 2026 itibarıyladır ve bilgilendirme amaçlıdır; gelecekteki getiriyi taahhüt etmez. Kira seviyeleri, aidat tarifeleri ve doluluk oranları bölgeye, projeye ve döneme göre değişir.