Piyasa altı fiyat nasıl okunur, kampanya gerçekte ne kazandırır?

Yeniden satışta emsalinin %10 – %15 altında listelenmiş ilanlar görülür. Baştan söyleyelim: fiyat farkı her zaman kazanç değildir. Aynı fark, mülkün konumundan, kat veya manzara dezavantajından, aidat yüksekliğinden ya da bina yönetimindeki bir sorundan da kaynaklanabilir. Farkın nereden geldiğini tespit etmek işimizin parçasıdır.

Fiyat neden emsalinin altında olur?

Sebepler iki gruba ayrılır ve ikisini birbirinden ayırmak kararınızı belirler:

Sol kolondaki nedenler gerçek bir giriş avantajı yaratabilir. Sağ kolondaki nedenler avantaj değildir — fiyata yansımış bir dezavantajdır ve siz sattığınızda da aynı şekilde yansır.

Geliştirici kampanyaları gerçekte ne kazandırır?

Geliştiriciler zaman zaman tapu harcının karşılanması, ödeme planının uzatılması veya mobilya paketi gibi teşvikler sunar. Bunlar gerçek bir maliyet avantajı yaratabilir; ancak teşvikin tutarını liste fiyatıyla birlikte değerlendirmek gerekir.

Satın almadan önce 3 kontrol

• 1 · Fiyat farkının kaynağı. Aynı binada ve benzer katlardaki emsal satışlar incelenir. Fark manzara, kat, aidat veya bina durumu gibi bir nedene dayanıyorsa bu avantaj değildir.
• 2 · Tapu ve borç kontrolü. Mülkün üzerinde ipotek, yasal kısıtlama veya birikmiş aidat borcu olup olmadığı kontrol edilir; geliştiriciden itirazsızlık belgesi (NOC) alınır. Birikmiş aidat borcu tapu devrinde önünüze çıkar.
• 3 · Toplam maliyet hesabı. Liste fiyatı toplam maliyet değildir: %4 DLD tapu harcı, %2 komisyon ve tapu devri masrafları eklenir. Kampanya bu giderlerden birini karşılıyorsa avantaj gerçektir; karşılamıyorsa fiyat farkı erir.

İkinci elde toplam maliyet, liste fiyatının yaklaşık %6,5 üzerine çıkar. Kalem kalem döküm: Toplam Maliyet sayfası.

Yeniden satış mı, projeden satış mı?

İki yol birbirinin alternatifi değil, farklı hedeflerin cevabıdır. Gelirinizin bugün başlamasını istiyorsanız hazır mülk; sermayeyi yıllara yaymak istiyorsanız projeden satış öne çıkar.

Kaynaklar: emsal satış verileri ve fiyat farkı bantları — Dubai Land Department işlem kayıtları. Harç, komisyon ve devir masrafı oranları — DLD tarifeleri ve piyasa uygulaması. NOC ve birikmiş aidat kontrolü — DLD tapu devri prosedürü. Rakamlar Ağustos 2026 itibarıyladır ve bilgilendirme amaçlıdır; kampanya koşulları geliştiriciye ve döneme göre değişir. Hiçbir fiyat farkı veya getiri taahhüt edilmez.