Dubai'de 1+1 yatırımda net getiri nasıl hesaplanır?

Yatırımcının duyduğu ilk rakam neredeyse her zaman brüt getiridir. Brüt getiri, yıllık kira gelirinin mülk bedeline oranıdır — içinde tek bir gider kalemi yoktur. Cebinize kalan rakam ise brütten sonra başlar.

Brüt getiri neyi söyler, neyi söylemez

2025 verilerine göre Dubai konut piyasasında brüt getiri %7-9 bandındadır. Bu tek başına yanlış bir rakam değil; eksik bir rakam. Aidat, yönetim gideri, sigorta ve mülkün boş kaldığı süre düşülmeden hiçbir getiri rakamı yatırım kararına dayanak olamaz.

Tüm giderler düşüldükten sonra kalan net bant, portföyümüzdeki projeler için tipik olarak %6-8 aralığında oturur. Aradaki fark rastgele değildir — üç kalemden gelir.

Üç kalem: aidat, yönetim/sigorta, boşluk

• Aidat (service charge): ortak alan giderlerinin metrekare başına yıllık bedeli. Dubai'de bina yaşına, hizmet kapsamına ve bölgeye göre orta segmentte 8-25 AED/sqft arasında değişir; Downtown gibi üst segment kulelerde 40 AED/sqft üzerine çıkabilir. Mülk sahibine aittir.
• Yönetim ve sigorta: mülkü sizin adınıza yöneten şirketin ücreti ile bina dışı sigorta. Uzaktan yatırımda bu kalem opsiyonel değildir.
• Boşluk süresi: kiracı değişimi arasında geçen ay sayısı. Modele koyulmadığında getiri rakamı olduğundan yüksek çıkar.

Örnek: JVC'de bir 1+1

Aşağıdaki tablo gösterge amaçlı bir senaryodur; aidat tarifesi ve kira beklentisi projeye göre değişir. Yapısı ise her teklifte aynıdır. Senaryo JVC ortalamasını değil, 1.100.000 AED bandındaki belirli bir 1+1'i tarif eder — bölge geneli stüdyoları da kapsadığı için ortalama kira ve aidat bundan farklıdır; aidatın bina bazında nasıl değiştiğini ayrı bir yazıda açıyoruz.

Boşluk süresini modele nasıl koyuyoruz

Aynı senaryoda mülkün bir ay boş kalması, yıllık kira gelirinin on ikide biri demektir: yaklaşık 7.800 AED. Bu tek başına net getiriyi 0,7 puan aşağı çeker — yani %7,3 yerine %6,6. İki ay boşluk varsayarsanız %5,9'a iner; yani bandın da altına.

Kira beklentisi nereden geliyor?

Getiri hesabının en tartışmalı girdisi kira rakamıdır, çünkü tek bir doğrusu yoktur. Bir teklifte kira beklentisi görüyorsanız, arkasında şu üç şeyden biri vardır:

• Aynı binada gerçekleşmiş kiralar — en güvenilir kaynak. Teslim edilmiş binalarda mevcuttur.
• Aynı bölgede benzer ünitelerin kirası — projeden satışta kullanılan yöntem. Karşılaştırılan ünitenin metrekaresi, katı ve donanımı yazılı olmalıdır.
• Geliştiricinin öngörüsü — en zayıfı. Satış materyalinde geçen kira rakamı bağlayıcı değildir.

Ayrıca eşyalı ve eşyasız kiralar aynı değildir; eşyalı kira daha yüksektir ama amortisman ve yenileme maliyeti getirir. Kısa dönem kiralama daha da yüksek brüt getirir, karşılığında işletme gideri, doluluk dalgalanması ve ruhsat gerekliliği taşır. Bu üç modeli aynı tabloda karşılaştırmak, elmayla armut toplamaktır.

Projeden satışta aynı hesap nasıl değişir?

Yukarıdaki tablo teslim edilmiş bir mülkü anlatıyor. Projeden satışta (off-plan) iki şey değişir. Birincisi, satın alma maliyeti biraz daha düşüktür — komisyon kalemi çıkmaz, yerine Oqood kaydı gelir. İkincisi ve daha önemlisi: teslime kadar geçen yıllarda kira geliriniz yoktur.

Bu yüzden projeden satışta "%8 getiri" cümlesi eksiktir; doğru cümle "teslimden sonra %8 getiri"dir. 2029 teslimli bir projede bugün yapılan yatırım, ilk kira ödemesini üç yıl sonra görür. Karşılaştırmayı dürüst yapmanın yolu, iki seçeneği aynı zaman ekseninde koymaktır: hazır mülk bugünden gelir üretmeye başlar, projeden satış daha düşük giriş fiyatı ve faizsiz taksitle telafi etmeye çalışır. Hangisinin öne geçtiği projeye göre değişir — ve ancak yan yana yazılınca görünür.

Teklifte ne isteyin

• Projenin aidat tarifesi — AED/sqft cinsinden, yazılı.
• Kira beklentisinin dayandığı karşılaştırma: aynı bölgede benzer ünite hangi kiradan dönüyor?
• Boşluk varsayımı kaç ay alındı?
• Harçların ayrı satır olarak gösterilmesi — liste fiyatına gömülmemesi.
• Getirinin liste fiyatı üzerinden mi, toplam maliyet üzerinden mi verildiği.
• Projeden satışsa: gelirsiz yıl sayısı ve teslim sonrası ilk kira dönemi.

Bu altı maddenin dördü bile eksikse elinizdeki rakam bir pazarlama rakamıdır. Biz teklife altısını da yazıyoruz; aidat tarifesi elimizde yoksa satırı boş bırakıp bunu açıkça söylüyoruz — tahmini rakam gibi sunmuyoruz.

Tek cümlelik özet

Brüt getiri mülkün rakamıdır; net getiri sizin rakamınızdır. Aradaki farkı aidat, yönetim gideri ve boş geçen aylar belirler — ve bu üçü de teklifte yazılı olabilecek şeylerdir. Yazılı değilse, eksik olan bilgi değil, şeffaflıktır.

Kaynaklar: bölge bazlı brüt getiri bantları — Dubai Land Department'a tescil edilmiş gerçekleşmiş kiralama işlemlerinden hesaplanan bölge kira getirisi, 7 Eylül 2026 okuması (veri dönemi 1 Ocak – 7 Eylül 2026). Kaynak oranlar tam sayıdır; bant ±0,5 puan ile açılmıştır. İlan portalı verisi kullanılmamıştır. Aidat bandı — aidat tarifeleri RERA onaylıdır ve Dubai Land Department’ın Hizmet Bedeli Endeksi’nde (Service Charge Index) proje bazında yayımlanır — Dubai REST uygulamasından sorgulanabilir. Buradaki bant orta segment projelerde gözlenen aralıktır ve bağlayıcı değildir; teklif aşamasında projenin kendi tarifesi yazılı verilir. JVC 1+1 senaryosu gösterge amaçlıdır; gelecekteki getiriyi taahhüt etmez.