Projeden satışta ödeme planı: paranız teslime kadar nerede duruyor?

Projeden satışta en sık duyduğumuz endişe şu: "Ortada bina yokken parayı kime veriyorum?" Sorunun cevabı Dubai'de sözleşmeyle değil, devlet denetimli bir hesapla verilir.

Escrow: para geliştiricinin kasasına girmiyor

Projeden satış alımlarında ödemeleriniz geliştiricinin şirket hesabına değil, Dubai Land Department denetimindeki escrow hesabına yapılır. Bu hesap projeye özeldir ve para inşaat ilerledikçe kademeli olarak serbest bırakılır. Yani geliştirici, henüz yapmadığı işin parasını çekemez.

Tipik ödeme yapısı

• Rezervasyon: ünitenin bloke edilmesi için küçük bir ön ödeme.
• Peşinat: tipik olarak %5-20 bandında, sözleşme imzasında.
• İnşaat taksitleri: inşaat ilerlemesine ya da takvime bağlı dilimler. İnşaat dönemi genellikle faizsizdir.
• Teslim ödemesi: anahtar tesliminde kalan bakiye.
• Teslim sonrası plan (varsa): bakiyenin bir kısmının teslimden sonraki 1-3 yıla yayılması. Bu dönemde kira geliriniz başlamış olur.

Oqood: projeden satışın tapusu

Bina bitmeden tapu (title deed) düzenlenmez; yerine Oqood kaydı yapılır. Oqood, alımınızın Dubai Land Department nezdinde tescillenmesidir ve o ünitenin sizin adınıza kayıtlı olduğunu gösterir. Maliyeti idari harçlarla birlikte liste fiyatının ~%0,5'i civarındadır. Teslimde Oqood, tapuya dönüşür.

Sözleşmede bakılacak iki ayrım

Taksit neye bağlı? İki yapı vardır: inşaat yüzdesine bağlı taksitler ("%40 tamamlandığında") ve takvime bağlı taksitler ("her 6 ayda bir"). İlki sizi gecikmeye karşı doğal olarak korur — iş ilerlemezse ödeme de ilerlemez. İkincisinde inşaat dursa bile takvim işler.

Gecikme ve fesih maddesi. Taksiti geciktirdiğinizde uygulanacak gecikme faizi, ihtar süresi ve fesih koşulu sözleşmede yazar. Bu maddeyi imzadan önce satır satır okumanızı isteriz; okunmadan atılmış imzaların düzeltilmesi çok pahalıdır.

Ödeme planını değerlendirirken bakılan üç oran

• Teslime kadar ödenen yüzde: %50 mi, %80 mi? Düşük olması nakdinizi serbest bırakır ama teslimde büyük bir bakiye anlamına gelir.
• Peşinat oranı: giriş engelini belirler. Düşük peşinat kolay görünür; toplam ödemeyi değiştirmez.
• Teslim sonrası paya düşen kısım: bu kısım kira gelirinin başladığı döneme denk gelir — nakit akışı açısından en değerli dilimdir.

İki ödeme planını karşılaştırırken taksit tutarına değil, bu üç orana bakıyoruz. Aynı fiyatlı iki projeden biri nakit akışınızı belirgin şekilde rahatlatabilir.

Sık karşılaşılan bir yanlış anlama

"Faizsiz ödeme planı" ifadesi, ödemenin ucuzladığı anlamına gelmez; ödemenin zamana yayıldığı anlamına gelir. Toplam bedel değişmez. Değeri, aynı parayı krediyle ödeseniz katlanacağınız finansman maliyetinden gelir — ve bu değer hesaplanabilir bir rakamdır. Teklifte bu farkı ayrı satır olarak gösteriyoruz ki ödeme kolaylığı ile fiyat avantajı birbirine karışmasın.

Kaynaklar: escrow hesabı ve Oqood tescili — Dubai Land Department projeden satış düzenlemeleri. Ödeme planı oranları geliştirici sözleşmelerinden derlenmiştir; tipik yapıyı tarif eder, her projenin kendi planı sözleşmede yazar.