Dubai'de konut kredisi: kim, ne kadar, hangi koşulla kullanabilir?

BAE'de konut kredisinin tavanı iki ayrı yerden sınırlanır: mülkün değeri ve geliriniz. Hangisi düşük çıkarsa kredi tutarınız odur. Bu rehber, o iki sınırın nasıl hesaplandığını ve teklifi imzalamadan önce görmeniz gereken kalemleri anlatıyor.

Kim, ne kadar kredi kullanabilir?

Mülk tarafındaki oran — bankacılık dilinde LTV — Merkez Bankası'nın konut kredisi düzenlemesiyle belirlenir, yani bankadan bankaya değişmez. Sizin için anlamı şu: peşinatınızın alt sınırını baştan bilirsiniz.

Son satır düzenlemeden değil, banka politikasından gelir: BAE dışında yaşayan alıcıya her banka kredi vermez, veren de daha yüksek peşinat ister. Hangi bankanın hangi ülkedeki alıcıya çalıştığı dönemsel olarak değişir; başvurudan önce bunu sizin adınıza teyit ederiz.

Faiz tek kalem değil: kredinin toplam maliyeti

Bankalar teklifi faiz oranı üzerinden anlatır; ödeme ise birkaç kalemden oluşur. Aşağıdakiler bir teklifi imzalamadan önce görmeniz gereken kalemlerin tamamıdır.

Faiz oranına gelince: sabit dönem genellikle 1 – 5 yıldır, sonrasında oran EIBOR'a bağlı olarak değişkene döner. Güncel oranlar bankaya, gelirinize ve kredi geçmişinize göre farklılaşır. Bu sayfaya tek bir oran yazmıyoruz — teklif aşamasında geçerli olan oranı bankadan yazılı alıp size iletiriz.

Ön onaydan tapuya: süreç

Sıra önemlidir. Mülke teklif vermeden önce ön onay alınması, bütçenizi kesinleştirir ve pazarlıkta elinizi güçlendirir.

• Ön onay (pre-approval) — 3 – 7 iş günü. Banka gelirinizi ve kredi geçmişinizi değerlendirir, size ne kadar kredi verebileceğini yazılı bildirir. Ön onay genellikle 60 gün geçerlidir (banka politikasına göre 30 – 90 gün).
• Mülk seçimi ve teklif. Ön onay elinizdeyken satıcıya finansmanı hazır bir alıcı olarak gidersiniz. Teklif kabul edilirse ön satış sözleşmesi (MOU · Form F) imzalanır.
• Ekspertiz — 3 – 5 iş günü. Banka mülkü kendi değerlemesi üzerinden finanse eder. Ekspertiz, anlaştığınız fiyatın altında çıkarsa aradaki farkı nakit tamamlarsınız; bu ihtimali fiyat görüşmesinden önce konuşuruz.
• Nihai teklif mektubu (FOL) — 1 – 2 hafta. Faiz, vade, taksit tutarı, ücretler ve sigorta koşulları yazılı gelir. İmzalamadan önce kalem kalem birlikte okuruz.
• Satıcının ipoteğinin kapatılması — gerekirse. Mülkün üzerinde kredi varsa kapatılır ve geliştiriciden itirazsızlık belgesi (NOC) alınır.
• Tapu devri ve ipotek tescili — aynı gün. DLD tescil ofisinde devir yapılır, ipotek tapuya işlenir ve tapu adınıza çıkar. Dubai'de olmanız şart değildir; noter onaylı vekâletle süreci biz yürütürüz.

Toplam süre BAE'de ikamet edenlerde tipik olarak 3 – 6 hafta; yurt dışından başvuruda belgelerin tercümesi ve tasdiki nedeniyle daha uzun sürer.

Hangi belgeler isteniyor?

Kredi mi, faizsiz ödeme planı mı?

Kredi her zaman en uygun yol değildir. İki finansman yolunu yan yana koyduğumuzda tablo şöyle görünür:

Kararı belirleyen şey bütçeniz değil, zamanlamanız: mülkü hemen kullanmak ya da kira gelirini bugün başlatmak istiyorsanız kredi öne çıkar; sermayeyi yıllara yaymaya ve teslim beklemeye açıksanız ödeme planı daha az maliyetlidir. İkisini aynı tabloda, size ait rakamlarla karşılaştırıyoruz.

Kaynaklar: kredi oranı tavanları, gelirin 7 katı sınırı ve %50 taksit/gelir oranı — BAE Merkez Bankası konut kredisi düzenlemesi (Circular 31/2013 ve 31/2/2020 sayılı değişiklik). Harç ve ücret kalemleri — Dubai Land Department tarifeleri; erken kapatma tavanı Merkez Bankası düzenlemesi. Rakamlar Ağustos 2026 itibarıyladır ve bilgilendirme amaçlıdır. Faiz, vade ve onay koşulları bankanın kendi politikasına ve mali profilinize göre değişir; hiçbiri önceden taahhüt edilemez. Investin Residential bir banka veya kredi aracı kurumu değildir; süreçte sizi yönlendirir ve bankalarla iletişimi yürütür.