Liste fiyatının üstüne ne biniyor? Projeden satış ve ikinci el karşılaştırması

İki alıcı aynı daireyi aynı fiyata alır ama cebinden çıkan para farklı olur. Fark, satın alma biçiminden gelir: projeden satış (off-plan) ile ikinci elde çıkan kalemler aynı değildir.

1,1 milyon AED'lik bir daire üzerinden

Oran olarak: projeden satışta liste fiyatının üzerine ≈%4,5, ikinci elde ≈%6,5 biniyor. Tutarlar AED cinsindendir.

Neden projeden satışta komisyon yok

Projeden satışta satıcı geliştiricidir ve satış kanalının ücretini geliştirici karşılar. İkinci elde ise satıcı bir mülk sahibidir; alıcı tarafındaki danışmanlık ücreti ayrı bir kalem olarak çıkar. Bu, ikinci eli "pahalı" yapmaz — karşılığında aldığınız şey farklıdır.

İki puanlık fark neyi satın alıyor

• Hazır mülk, ilk aydan kira: ikinci elde kira geliri tapu devrinden sonra başlar. Projeden satışta teslime kadar geçen süre gelirsiz geçer.
• Gördüğünüz şeyi alıyorsunuz: bina, aidat tarifesi, doluluk ve komşuluk belli.
• Buna karşılık: projeden satışta ödeme inşaata yayılır, inşaat dönemi genellikle faizsizdir ve giriş fiyatı erken evrede daha düşüktür.

Bütçelemede yapılan klasik hata

Alıcıların çoğu bütçesini liste fiyatına göre kuruyor ve harçlar için ayrı bir kalem ayırmıyor. 1,1 milyonluk bir alımda bu, 49.500-71.500 AED arasında bir açık demektir. Biz her teklifte harçları liste fiyatına gömmüyor, ayrı satır olarak yazıyoruz.

Bu açığın ikinci bir etkisi daha var: getiri oranı hangi tutara bölündüğüne göre değişir. Aynı kira geliri liste fiyatına bölündüğünde yüksek, harçlar dahil toplam maliyete bölündüğünde daha düşük çıkar. İki rakam da doğrudur — ama hangisinin konuşulduğu yazılı olmalıdır. Örnek senaryomuzda fark yaklaşık 0,3 puandır (%7,3'e karşı %7,0).

Teslimde çıkan kalemler

Projeden satışta bazı kalemler satın alma anında değil, teslimde devreye girer ve ilk yıl bütçesinde unutulur:

• Abonelik açılışı (elektrik, su, soğutma) ve depozitolar — mülkü kiraya verdiğinizde abonelik kiracı adına geçer ve faturayı kiracı öder.
• İlk yıl aidatı — teslimle birlikte başlar.
• Kiraya hazırlık: temizlik, küçük eksiklerin giderilmesi, gerekiyorsa eşyalandırma.
• Yönetim sözleşmesi ve ilk kiracı bulma süreci.

Bu kalemler büyük tutarlar değildir ama toplandığında ilk yılın nakit akışını etkiler. Teklif tablosunda "teslimde çıkacak kalemler" diye ayrı bir blok tutuyoruz.

Kaynaklar: harç, komisyon ve tescil oranları — Dubai Land Department tarifeleri. 1,1M AED'lik örnek gösterge amaçlıdır; idari harçlar projeye göre değişir.